Küresel kriz nedeniyle 2 yıldır tıkanan emlak piyasalarında son günlerde ılık rüzgarlar esiyor. Merkez Bankası’nın ekonomiyi canlandırmak için yaptığı faiz indiriminden destek alan bankaların konut kredisi faizlerini 1 yıl vadede yüzde 0.59, 5 yıl vadede 0.99, 10 yıl vadede ise yüzde 1.09’a çekmesinin etkisiyle piyasalar hareketlendi. Konut kredisi hacmi 42 milyar TL ile 2008 yılı öncesi seviyesine ulaştı. Emlak ve satış ofislerinde ziyaretçi sayısı önceki aylara göre ikiye katlandı. Ancak uzmanlar, düşen faiz ortamında asıl patlamanın bayramdan sonra gerçekleşeceğini söyledi.

BATIK ORANI YÜZDE 2

İstanbul Mortgage Üst Yöneticisi Bahadır Teker, piyasalarda mevsimsel yaz durgunluğuna rağmen kıpırdanma yaşandığını, ama asıl hareketin Ramazan ayının sona ermesiyle birlikte görüleceğini söyledi. Teker, “Bayramdan sonra yaz tatilinin de bitmesiyle birlikte krizin aşıldığını teyit eden hareketler görebiliriz. Yani asıl hareketi eylül sonlarından itibaren bekliyoruz” dedi. Teker konut kredisi hacminin de küresel kriz öncesi seviyelere geldiğine işaret etti. Bahadır Teker, son günlerde gündeme gelen takipteki konut kredisi oranlarına da değinerek, halen takipteki konut kredileri oranının yüzde 2’nin altında olduğunu vurguladı.

KALİTEDE ÖNDEYİZ

Teker, “Geçen yıl kredi hacminin 41.7 milyar TL olduğu dönemde bile batık oranı yüzde 1 seviyesindeydi. Şu anda ise yüzde 1.97. Dolayısıyla Türkiye hala kredilerinin kalitesi konusunda dünyada sayılı ülkelerden biri” dedi.

KREDİ FAİZİNİ EKSTRA İNDİRME YÖNTEMLERİ

Bankaların rekabetiyle bugünlerde hızlı gerileyen konut kredi faizlerini, tüketiciler de alacakları bazı önlemlerle ekstradan indirebilme imkanına sahip. İşte yöntemler:

Emlakçı aracılığıyla: Konutunu emlakçı aracılığıyla alan tüketicilere, bazı bankalar piyasaya sunduğu faizden birkaç puan daha düşük faiz imkanı tanıyor. Turyap, Remax, Reha Medin, Eskidji, Century 21 gibi emlak zincirlerinin bazı bankalarla bu yönde anlaşmaları bulunuyor.

KOMİSYON AVANTAJI

İndirimli kredi ürünleri: Bazı bankalar indirimli ev kredisi adıyla sundukları ürünlerde, katkı payını peşin ödeyen müşterilerine faiz indirim imkanı sağlıyor. Örneğin Akbank’ın ürününde, yüzde 2 oranında komisyonu baştan öderseniz 12 ay vadede 0.99 olan faiz yüzde 0.67’ye gerileyebiliyor.

Dosya masrafını düşürün: Bankaların kredi için istediği dosya vb masrafları araştırın. Pek çok banka dosya masraflarını bin TL ile sınırladı. Bu masrafı, pazarlık yoluyla azaltmaya çalışın. Kredi masrafları kredinin maliyetine eklenerek, faizin en az 0.10 puan yükselmesine neden oluyor.

Bankayla faiz pazarlığı yapın: Dövize endeksli kredilerin de yasaklanması nedeniyle birbirleriyle ancak sabit faizli ürünlerde rekabet edebilen bankalar, özel müşterilerine piyasa faizinin de altında faizler sunabiliyor.

DEĞİŞKEN FAİZ SEÇENEĞİ

Faturalarınızı otomatik ödeyin: Bazı bankalar elektrik, su gibi faturalarınıza otomatik ödeme talimatı vermeniz halinde, sizin kullanacağınız kredinin maliyetini biraz daha düşürebiliyor. Örneğin Ziraat Bankası, 5 yıl vadede faizi 1.15’ten 1.14’e, 10 yıl vadede ise yüzde 1.20’den 1.19’a indiriyor.

Riski sevene değişken faiz: Bankaların değişken faizli kredi ürünlerinden kullananlar, önceden kullandıkları kredinin faizi yüksek olsa bile, şu anda düşen faizlerden ödeme yapmaktalar. Ancak bunun piyasa faizlerinin çıktığı zamanlarda tüketici aleyhine çalıştığını da unutmamak gerekiyor.

GYODER BAŞKANI TURGAY TANES: KONUT KREDİ FAİZLERİNİN BİR MİKTAR DAHA DÜŞMESİ BEKLENEBİLİR, ANCAK BUNLARIN EN AZINDAN KISA VADEDE RADİKAL DÜŞÜŞLER ŞEKLİNDE GERÇEKLEŞECEĞİNİ DÜŞÜNMÜYORUZ

Tanes, konut kredileri faizindeki düşüş trendine ilişkin AA muhabirine yaptığı açıklamada, geniş tabana yayılan, tüketici açısından 'anlamlı' olarak nitelendirilebilecek mortgage için faizlerin 0,50'lere kadar inmesi ve vadelerin daha uzun olması gerektiğini kaydetti.

Merkez Bankası'nın politika faiz oranlarını düşürmesinin aynı seyrin konut kredi faizlerinde de birebir izlenmesi anlamına gelmediğini, bankaların kullandıkları kaynakların vadelerinin de bu süreçte rol oynayacağını ve bankaların şu anda mevduat yapılarının 3'er aylık vadeler üzerine olduğunu belirten Tanes, 'Konut kredi faizlerinin bir miktar daha düşmesi beklenebilir, ancak bunların en azından kısa vadede radikal düşüşler şeklinde gerçekleşeceğini düşünmüyoruz' dedi.

Gayrimenkul sektörünün küresel krizin etkisiyle 2008'i durgun kapattığını, özellikle GYODER üyelerinden aldıkları bilgilere göre kasım-aralık aylarında neredeyse hiç satış gerçekleştirilmediğini dile getiren Tanes, şöyle devam etti:

'Yani neredeyse bir 'dip' noktasından bahsedebilecek durumdaydık. Ancak, firmaların kendi imkanlarıyla oluşturdukları kampanyalar ve devletin açıkladığı teşvik paketleri, özellikle Nisan 2009'dan itibaren sektörde hafif de olsa bir canlanma yaratmayı başardı. Son olarak da konut kredilerinin faiz oranlarındaki düşüş piyasada yeni bir hareketliliğin başlamasını sağladı. Kriz süresince yatırım kararlarını erteleyen tüketicinin, son gelişmeler ışığında tekrar kararlarını gözden geçirmeye başladığını gözlemliyoruz.'

-'DÜŞÜK FAİZLİ, YÜKSEK VADELİ ORTAM OLUŞMALI'-

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun (BDDK) konut kredisi kullanım verilerine göre, 2008-2009 Haziran dönemleri arasında konut kredilerinde yaklaşık 1,5 milyar liralık bir artış gerçekleştiğini hatırlatan Tanes, tüketicilerin doğru konutu ve kendileri için en doğru geri ödeme modelini seçme sürecinde olduklarını, yine de her şekilde özellikle kredilerdeki düşüş trendinden sonra bu artışın üstünde bir artışla karşılaşılabileceğini belirtti.

Faiz oranlarına bakıldığında düşüşün genellikle kısa vadeli kredi kullanımlarında gözlemlendiğine işaret eden Tanes, uzun vadede faiz oranlarının düşüşe rağmen yüksek kaldığını, orta gelir grubuna mensup kişilerin ise ağırlıklı olarak uzun vadeli seçenekleri tercih ettiğini, bu nedenle kredi kullanımının geniş tabana yayılması için daha düşük faizli, yüksek vadeli ortamın oluşması gerektiğini ifade etti.

-'2005-2006'DAKİ BENZER ETKİYİ (FİYAT ARTIŞI) BEKLİYORUZ'-

GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Tanes, konut kredileri faizindeki düşüşün fiyatları artırıp artırmayacağına ilişkin de şunları kaydetti:

'2005-2006 yıllarında faiz oranları yüzde 1'in altına düştüğünde konut fiyatlarındaki artış seyrini gözlemlemiştik. Ayrıca o dönemde de şu an içinde bulunduğumuz dönem gibi alternatif yatırımların getirileri iştah yaratıcı durumda değildi. Dolayısıyla 2005-2006 yılına benzer bir etki bekliyoruz. Yalnız, içinde bulunduğumuz dönemde fark yaratıcı bir unsur var. O da eritilmesi gereken konut stoku... Söz konusu stokun konut fiyatlarının artışı üzerinde bir baskı unsuru oluşturma ihtimalini de göz önüne aldığımızda, beklediğimiz etkinin daha kontrollü olacağını söyleyebiliriz.

Ayrıca, güncel ekonomik tabloya bakıldığında artık yatırımcı projeye başladığında ön satışta elde ettiği ön finansmanı satışların düşmesi nedeniyle elde edemez oldu. Bu da pek çok firmanın yatırım kararlarını durdurması, ertelemesi ya da iptal etmesine yol açtı. Tabii ki burada bütün firmaların aynı davranacaklarını söylemek doğru olmaz, ancak kurumsal bakış açısına sahip, tüketici gözünde güvenilir diye tabir edilen kurumsal itibarı olan firmalar fiyatları aşırı artırmayacaklardır.'

-'SADECE FAİZLER DÜŞTÜĞÜ İÇİN KONUTA YATIRIM DOĞRU DEĞİL'-

Tüketicinin sadece faizler düştüğü için araştırmadan herhangi bir konuta yatırım yapmasının doğru olmayacağının altını çizen Tanes, tüketicilerin uygun lokasyonda, prim potansiyeli olan, kira geliri getirecek projeleri inceleyerek alım kararlarını bu noktadan sonra değerlendirmelerinin daha faydalı olacağını vurguladı.

Turgay Tanes, 'Öte yandan, kendileri gibi faizin düşmesini bekleyen diğer tüketiciler nedeniyle oluşan talep artışı, konut fiyatlarının artmasına neden olabilir. Bu durumda konut kredisi faizinin düşmesiyle kullanacakları fırsat, konut fiyatlarının artması nedeniyle bir miktar eriyebilir' dedi.

Gayrimenkul sektörünün tüm alt segmentleriyle ekonominin ilerleyişine büyük katkı sağlayan sektörlerden olduğunu belirten Tanes, konut satışlarının artmasının ilk etapta stokları eriteceğini, daha sonra talebin arttığını gözlemleyen yatırımcıyı yeni yatırımlara teşvik edeceğini, konut sektöründeki durgunluğun tüketiciyi 'bekle-gör' psikolojisine soktuğu gibi canlanmanın da tekrar yatırım yapma psikolojisine teşvik edeceğini ifade etti.

-'TOKİ, YATIRIMCI KANADI FİNANSE ETMELİ'-

Sektörde yatırımcının tercihinden ziyade artan arsa maliyetleri ve inşaat maliyetleri nedeniyle üst gelir grubuna yönelik projelerin ağırlıkta olduğuna dikkati çeken Tanes, 'Asıl ihtiyaç grubu olan orta gelire yönelik konut projesi yeterli durumda değildir. Artık üst gelir grubuna yönelik projeler özellikle İstanbul'da doyum noktasına ulaşmak üzeredir. Yatırımcıların da öncelikli isteği orta gelir grubuna yönelik projeler gerçekleştirmektir' şeklinde değerlendirme yaptı.

Tanes, arsa maliyetlerinin yüksekliği konusunda devletin çözümüne ihtiyaç duyulduğunu, GYODER olarak 'Affordable Housing' raporlarında çözüm önerileri getirdiklerini, söz konusu raporda TOKİ'nin geliştiriciden ziyade yatırımcı kanadını finanse eden kurum olarak çalışmasının önemini vurguladıklarını ve talep kanadına da finansman desteği sağlanmasıyla ilgili görüşlerini dile getirdiklerini kaydetti.