Hükümetin 5 Ekim 2012 tarihinde aynı anda 35 ilde Başbakan Recep Tayyip Erdoğan'ın yaptığı patlatma ile başlattığı kentsel dönüşüm süreci Türkiye'nin konut ve yaşam alanları çerçevesinde önümüzdeki 100 yılına damgasını vuracak. İkinci yıkım atağı 6 Nisan 2013 tarihinde gerçekleştirilirken, yaklaşık 7 milyon konutu kapsayacak ve 400 milyar doları bulacak bir maliyet öngörülen kentsel dönüşüm gerçeğini işin uzmanı ile masaya yatırıyoruz.
 
A'dan Z'ye ele aldığımız bu yazıda, meslek hayatının büyük bölümün yatırımcı kuruluşlarda üst düzey yönetici olarak geçiren ihale, imar gibi konularda yazdığı kitaplarla başucu kaynağı oluşturan Muhittin Abacıoğlu ile konuştuk. Son olarak 3194 Sayılı İmar Kanunu hakkında 'Açıklamalı İmar Kanunu' kitabının 9'uncu baskısı çıkan Abacıoğlu, toplumun geniş bir kesimini yakından ilgilendiren, birçok kişinin merak ettiği kentsel dönüşüme ilgili kafalardaki soruları giderdi.
 
18 AYLIK KİRA YARDIMI
 
Konutu yıkılanlara kira yardımı ne oranda ve nasıl yapılacak?
 
Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici konut veya işyeri tahsisi yapılacak. Mümkün olmaması hâlinde ise, Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilecek. Kira yardımı aylık 600 lirayı, yardım süresi ise, 18 ayı geçmeyecek. Yapılacak kira yardımının ilk 5 aya kadar olan kısmı, taşınma masrafları da dikkate alınarak peşin olarak ödenecek. Bu yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, Bakanlıkça belirlenecek oranda defaten kira yardımı yapılabilecek. Gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere belirlenen oranda faiz desteği verilebilecek. Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamayacak.
 
KİRACI DA YARARLANACAK
 
Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olanlara da konut ve işyeri verilecek midir?
 
Uygulama alanındaki taşınmazların ve uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine konut veya işyeri verilmesinden sonra, arta kalan konut veya işyeri bulunması hâlinde, belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak; en az bir yıldır ikamet edenlere, işyeri işletenlere, uygulama nedeniyle taşınmazları kamulaştırılanlara konut veya işyerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabilecek.
 
RİSKLİ ALANDA BİREYSEL TESPİT DE YAPILABİLİR
 
Riskli alanların tespiti nasıl yapılıyor?
Riskli alanın tespiti için idaresince hazırlanan teknik rapor ve istenen diğer belge ve bilgiler, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı'nın (AFAD) görüşü alınarak bakanlıkça belirlenip, teklif olarak Bakanlar Kurulu'na sunuluyor. TOKİ veya idare de bakanlıktan riskli alan tespiti talebinde bulunabiliyor. Uygun görülen talepler yine AFAD başkanlığının görüşü alınarak teklif olarak Bakanlar Kurulu'na sunuluyor.
 
Riskli alan belirlenmesinde büyüklük olarak bir sınır var mıdır?
 
Tabii ki bunun bir büyüklük sınırı vardır. Bir alanın riskli alan olarak tespit edilebilmesi için alanın büyüklüğünün asgarî 15 bin metrekare olması gerekir. Ancak, bakanlıkça uygulama bütünlüğü bakımından gerekli görülmesi halinde, parsel veya parsellerin büyüklüğüne bakılmaksızın ve 15 bin metrekare şartı aranmaksızın riskli alan tespiti de yapılabiliyor.
Riskli yapı tespitinde 2/3 oranında çoğunluk şartı aranacak mıdır?
Riskli yapının tespiti aşamasında herhangi bir çoğunluk aranmayacak. Yani tespit işleminde 2/3 oranın aranma şartı yok. Yapı sahiplerinden birinin veya yasal temsilcisinin müracaatı ile risk tespiti yapılabilir.
 
HACİZLİ YA DA KAÇAK YAPI OLMASININ ÖNEMİ YOK
 
Hacizli dairelerin, kaçak yapıların, SİT alanlarının ve tapudaki şerhli taşınmazların durumu nasıl değerlendirilecek?
 
Yapıların hacizli olması veya kaçak yapı olmasının bir önemi yok. Önemli olan yapıların Afet Riskli olup olmadıkları yönünden incelenmesidir. Riskli olmaları halinde yıkılacak ya da güçlendirilecek. Hacizli olan binalar ile kaçak binalar dönüşüm kapsamına girdiklerinde yasayla getirilen haklardan yararlanacaklar. Ancak, bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerhler, hisseler üzerinde devam edecek. Ayrıca bakanlık, TOKİ veya idaresi kamulaştırma işlemleri için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyum tayin ettirmeye ya da tapuda kayıtlı olan son malike göre işlem yapmaya yetkili. Öte yandan, malikin ölmüş olması durumunda bakanlık, TOKİ veya idaresi kamulaştırma için mirasçılık belgesi çıkartabileceği gibi, gerektiğinde tapu sicilinde idari müracaat veya dava yolu ile de kayıt düzeltme isteyebilecek.
 
ANLAŞMAYA GİTMEYENİN PAYINI BAKANLIK ALACAK
 
2/3 oranında çoğunluk kararına katılmayanların durumu ne olacak?
 
En az üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve anlaşma şartları İl Müdürlüğü'ne bildirilecek. Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları ise; Bakanlıkça tespit ettirilen arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlık'ça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır.
 
İDDİALARA KANMAYIN
 
Kentsel dönüşümün aslında bir rantsal dönüşüm olduğu iddialarına ne diyorsunuz?
 
Bu yaklaşımı yasaya karşı büyük bir haksızlık olarak görüyorum. Ülkemizin önemli bir deprem kuşağında bulunması ve deprem felaketini sıklıkla yaşamış olması karşısında bu yasanın çıkması önemli bir kazançtır. 1999 Marmara ve Düzce depremlerinde yapıların kartondan evler gibi yıkılması, binlerce insanın kaybedilmesi ya da ruhsal ve bedensel olarak zarar görmesi gerçeği karşısında bu tür rantsal tartışmalarla zaman geçirmenin yersizliği ortadadır. Bu yasayla doğal afetler karşısında ilk defa böylesine geniş kapsamlı bir sosyal sorumluluk projesi yaşama geçirilmiştir.
 
KARARLAR 3’TE 2 ÇOĞUNLUKLA VERİLİYOR
 
Riskli yapıların bulunduğu parseller ile riskli alanlar için vatandaş hangi süreçleri takip edecek?
 
Riskli yapılarda parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine esas karar alınacak. Bunun için, yöneticinin veya denetçinin ya da kat maliklerinin 3'te 1'nin istemi üzerine, noter vasıtasıyla yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılacak. Toplantıda; yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna (SPK) kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilecek ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılacak. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması durumunda, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az 3'te 2 oranında çoğunluğu ile karar verilecek. Bu karar tutanağa bağlanacak ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanacak. En az 3'te 2 çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter kanalı ile tebliğ edilecek. Bakanlıkça uygun görülmesi hâlinde, arsa payları satın alınanlar ile konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilecek. Üzerindeki yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş olan bir veya tevhidi mümkün olan birden fazla parsel birlikte değerlendirilerek, yapılacak olan uygulamaya, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşlarının en az 3'te 2 çoğunluğu ile karar verilecek.
 
VATANDAŞ RİSKLİ YAPI TESPİTİ İÇİN KREDİ ALABİLECEK Mİ?
 
Riskli yapı tespitleri için özel hesaptan vatandaşlara tespit kredisi verilebilme imkanı bulunuyor. Bu miktar, 100 metrekare daire için en fazla 600 lira. Kredinin geri ödeme süresi 24 aydır.